كيف تُمرحَل المجتمعات المتكاملة التخطيط

مجتمع من عشرة آلاف منزل لا يُبنى؛ بل يُطلَق. بدأت دبي هيلز استيت ومرسى خور دبي وإعمار الجنوب ونظائرها كلٌّ منها كمخطط فوق أرض خالية، واتبع كلٌّ منها تسلسلاً متسقاً على نحو لافت من مطوّر رئيسي إلى آخر. ومعرفة هذا التسلسل تخبر المشتري بما تعرضه المرحلة المبكرة حقاً.

الأعمال الأولى هي التي لا يصوّرها أحد: الطرق، ومحطة تبريد المناطق، والمحطات الفرعية، والصرف، والتشجير الذي سينضج يوماً ما. يموّل المطوّر الرئيسي هذه من ميزانيته ومن أولى مبيعات الأراضي، ولذلك تُسعَّر أولى الإطلاقات السكنية لتُباع سريعاً. فالمشتري في تلك الموجة الأولى يدفع أقل لأن المجتمع رسمٌ، ويقبل أن الحديقة المقابلة ستكون موقعاً مسوّراً لصيفين أو ثلاثة.

الأعمال الثانية هي عناصر الجذب. يُبنى ملعب الغولف والمركز التجاري والبحيرة والمدرسة والمرسى مبكراً وبوضوح لأنها تحدد قيمة كل ما حولها. وعادةً ما يكتمل عنصر الجذب قبل معظم المنازل، فتُسعَّر الإطلاقات التالية له على مجتمع صار موجوداً. والفرق بين الإطلاق الأول والخامس، في المجتمع نفسه، هو إلى حد كبير عنصر الجذب.

ثم تأتي الإطلاقات السكنية في موجات، كلٌّ منها برج أو مجموعة فلل تُباع على المخطط بخطة سداد، مع تمويل بناء المطوّر عبر حساب الضمان الذي يشترطه قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 لكل مشروع على المخطط. تذهب أقساط المشترين إلى ذلك الحساب وتُصرف للمطوّر مقابل تقدم إنشائي موثّق، وهذه أقوى حماية يقدمها النظام وأول ما ينبغي التحقق منه في أي إطلاق: فرقم حساب الضمان للمشروع منشور في سجل دائرة الأراضي.

وما يعنيه ذلك للمشتري مقايضة يمكن إجراؤها عن قصد. المرحلة المبكرة تشتري السعر والانتظار؛ والمرحلة المتأخرة تشتري اليقين ومنظر مكان مكتمل. وفي أي مرحلة، المنازل التي تحتفظ بقيمتها على أفضل وجه هي الأقرب إلى عنصر الجذب والأبعد عن موقع البناء التالي. ويُظهر المخطط الرئيسي للمطوّر كليهما، وقراءته تستحق عصر يوم.