كم يكلّف الاحتفاظ بشقة في دبي

كل إعلان يذكر عائداً إجمالياً: الإيجار السنوي مقسوماً على السعر. وهو رقم مفيد للمقارنة بين شقتين، ورديء لتقرير ما إذا كان ينبغي شراء أيٍّ منهما. فما يحتفظ به المالك هو الرقم الصافي، والمسافة بين الاثنين تحددها تكاليف منشورة ومعلومة قبل تحرير أي شيك.

التكاليف الأولى تُدفع مرة واحدة. تتقاضى دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسم نقل ملكية بنسبة أربعة في المئة من السعر عند التسجيل، إلى جانب رسوم إدارية متواضعة؛ ويدفعه المشتري عادةً، وإن جاز للبائع أن يوافق على تقاسمه. وعمولة الوسيط في البيع هي عرفاً اثنان في المئة. أما الرهن العقاري، إن وُجد، فيحمل رسم تسجيل بربع في المئة من قيمة القرض لدى دائرة الأراضي، فضلاً عن رسوم التقييم والترتيب الخاصة بالبنك. وتضيف هذه مجتمعةً نحو ستة إلى سبعة في المئة إلى سعر الشراء، لا يستردها المالك إلا على مدى فترة الاحتفاظ أو عند إعادة البيع.

التكاليف الثانية متكررة. رسوم الخدمات هي الأكبر والأكثر تبايناً: تُحدَّد لكل قدم مربعة، وتعتمدها مؤسسة التنظيم العقاري سنوياً، وتُنشر في مؤشرها لرسوم الخدمات مبنىً مبنى. فالبرج الذي فيه سطح مسبح وكونسيرج وصالة رياضية يكلّف تشغيله أكثر من برج بلا ذلك، وقد يكون المبنى الأقدم في موقع جيد أرخص في الاحتفاظ به من مبنى جديد بكل المرافق. وكثيراً ما يُحتسب التبريد على حدة عبر مزوّد تبريد المناطق، برسم سعة يُدفع سواء كانت الشقة مشغولة أم لا. قبل الشراء، اطلب رسم الخدمات المعتمد للعام الجاري وتعرفة التبريد، واقرأ كليهما في مقابل الإيجار.

التكلفة الثالثة هي الوقت. كل عقد إيجار يُسجَّل في إيجاري، وللعقد دورة تجديد، وبين مستأجر وآخر شاغر من بضعة أسابيع للتنظيف والأعمال الصغيرة والتأجير. وتخصيص شهر من اثني عشر للشاغر وآخر للصيانة عادة محافظة. ورسم وكيل التأجير، حيث يُستخدم، هو عرفاً خمسة في المئة من الإيجار السنوي.

وبجمع ذلك كله، فإن عائداً إجمالياً بنسبة سبعة في المئة في برج مخدوم يكون عادةً رقماً صافياً بين أربعة وخمسة بعد احتساب رسوم الخدمات والتبريد والشواغر والإدارة، وأقل من ذلك في السنوات الأولى ريثما تُستهلك تكاليف الدخول. ولا يجادل شيء من هذا ضد الشراء؛ فعمق السوق وغياب الضريبة العقارية السنوية يبقيان حجته. بل يجادل من أجل الشراء على الرقم الصافي، ومن أجل قراءة مؤشر رسوم الخدمات قبل الكتيّب.